“房价太高了，我们不如自己动手盖房子吧。”之前，这句话对于许多人来说也许还只是痴人说梦。但是现在对温州合作建房的256个联盟会员而言，虽然房子到手还有待时日，但至少这个“梦”已经开始在现实生活中一步步艰难地执行了。10月份，这个楼盘就要开工了。

　　两年前，由温州市市场营销协会秘书长赵智强(赵智强博客，赵智强新闻，赵智强说吧)倡导的个人合作建房联盟(下称联盟)召集了256名会员，他们原本希望依靠自身的财力和精力去“开发”一个楼盘，使大家仅仅需要支付成本价就拥有住房。

　　但这个在今天的楼市尚属“另类”的楼盘，什么时候才能真正成为现实？就算建成了，会员们真的可以住上自己盖的房子吗？在这个过程中，256个人真的可以不“内讧”，齐心协力闯过一道道难关吗？

　　拿到手的地

　　荒草长了一茬又一茬

　　早在2006年11月，这群“最早吃螃蟹”的人就已经通过委托开发商承办的方式，拿下了位于温州市上江路西片14号地块。尽管事先经历了不少波折，但是拿到了地，就犹如万里长征迈出了第一步，有了成功的希望。

　　然而，眼看着地块上的鱼塘、菜地、水沟和小山坡被平整完毕，联盟却耗费了近10个月才拿到三个“准生证”——国有土地使用权证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证，楼盘因此迟迟未能动工。

　　“歌里头唱等到花儿也谢了，我们是等到地块上的草儿又长出来了，”会员张老师说，“一些会员忍不住一次次到地块上来转悠，但是除了长草看不到别的动静。”

　　据上海一家房地产公司的投资人员介绍，多数房产开发项目能在6个月内取得项目开工必须具备的四证，除了合作建房已经拿到的三个证书，施工许可证也包括在内。相形之下，合作建房项目的审批工作进展缓慢。

　　仅楼盘名称“理想佳苑”一项，在审批过程中就几经商榷。“理想佳苑”原来的名字叫作“卧龙山庄”，后来因为遭到一些会员“太普通俗气”的批评而更换。就是这样一个看似普通的楼盘名称，有关部门经办人在审批过程也格外慎重。除了考虑名称是否与其他楼盘有重复外，还要求其代表的引申意思不夸张、不违反社会和谐的主基调。

　　对审批时间的漫长，温州市市场营销协会中一些涉足房地产的会员单位曾发出善意提醒，审批过程很可能是外松内紧。一些普通开发商可以轻松过关的审批程序，有关部门会为了加强监管而更加严格要求。

　　坊间流传的另一种猜测是，阻力来自开发商，有人甚至一度担心处在风口浪尖的赵智强会面临个人风险。

　　“我们同学聚会的时候还讨论过这个问题，对于开发商可能采取的行动，我和一个同学还有过不同意见，”赵智强的一名同学回忆说，“最后我们都觉得就单个开发商而言，不会为这个项目为难他。毕竟任何一个房地产公司都不愿意强出头。”

　　据知情人士透露，该楼盘的审批工作目前按照正常的房地产开发程序进行，为了提前规避可能出现的不良后果，有关部门对审批工作非常谨慎。尽管这样一来合作建房的初衷可能会发生改变，时间也必然有所延长，但这也成为项目审批工作得以继续的推动力量。

　　规定要求公开销售，谁保证我们能拿到房子

　　合作建房开工以后，遇到的另一个难题是网上销售。根据温州市房管局颁布的《温州市区商品房网上销售管理办法》，凡在2007年3月1日起开始商品房预售和现房销售的楼盘，必须全部纳入“网上售房”系统进行销售。

　　尽管“理想佳苑”拿地时间是在网售规定出台之前，但是销售过程却依然受到规定的制约。

　　早在项目立项审批时，由于国家对个人合作建房没有明确的政策规定，也为了尽早规避其可能出现的不良后果，当地有关部门要求联盟会员签署合同，承诺只能以项目股东的方式参与楼盘建设，所建住房必须上网公开销售。这也就意味着，一旦楼盘在网上销售状况较好，会员能否拿到房子，以什么价格拿到房子都将成为悬念。

　　“好不容易拿到了地，花了大半年时间才取得立项批文，结果我们变成了股东，”张老师说，“要公开上网对社会发售，那谁来保证我们能拿到房子？”

　　对于有关部门要求会员签署的合同，联盟内部曾经发生激烈争吵。当时，几百名会员在温州红太阳宾馆召开全体会员大会。持续了将近3个小时的大会最后在争吵声中不欢而散，一些情绪激动的会员甚至对联盟有过较为过激的言辞。事后，仍有一些会员打电话甚至找到联盟办公室，通过贴字条以及游说其他会员的方式，拒绝签署合同。

　　为此，联盟除了做大量的解释工作，最后与会员达成协议，一旦楼盘出售，获益部分仍然归会员所有。如果楼盘销售状况不佳，对于剩余房源，会员可以抽签选择户型以及楼层，住上这些房子仍然有希望。

　　尽管许多会员都认为合同中的条款与联盟最初对他们作出的承诺不一样，但是，如果不签署合同，项目就无法继续下去，前期投入将化为泡影。因此，所有会员最后还是签署了合同。

　　“房子卖出去了我们能够获得收益，并且可以靠着这笔收益去买其他楼盘，”会员张老师说，“但是和原来按成本价拿房子相比，这个圈子实在绕得太大了。”

　　户型朝向楼层，这些问题谁说了算

　　有望在10月份开工建设的“理想佳苑”由4栋小高层和3栋多层楼房组成，分为90平方米和110平方米左右的两种户型。其中，临街的两栋楼房各为15层，另外两栋9层的住宅则更加靠近小区中央，多层建筑目前规划了5层。

　　这一设计方案最初商讨时，256名会员公说公有理，婆说婆有理，难以协调。尽管会员对于住房面积不宜过大达成一致，但是户型究竟如何设计，依然众口难调。

　　最后，联盟决定把项目统一交给设计院规划。会员可以对具体的户型、朝向以及采光条件提出意见。曾有一项把厨房和厕所设计得过于靠近的户型，最后因为不少会员反对被弃用。

　　而对于后期面临的物业管理，联盟初步决定对当地专业的物业管理公司择优录用，支付一定的管理费用。然而，与承建商瑞安正元房产公司一样，如何与这些专业的房产公司协调，如何对他们的具体工作进行监管，对于相对外行的会员来说都是难题。

　　“我觉得就像自己买了一个毛坯房，需要请一个装修队来装修，”胡小姐对记者表达自己的担忧，“就算我有这个监督的意识，事实上我也不知道他们到底是怎么做的，对于他们到底花了多少成本，我也只能是雾里看花。”

　　按照联盟此前与承建商达成的协议，正元房产公司将收取2%的代建费。此外，联盟还将收取3%的管理费用，用于支付工作人员工资等项目所需支出。包括后期需要支付的物业公司费在内，这些费用都需要会员支付。此前，按照意向住房面积的不同，会员已经分别缴纳了约38万元和50万元的拿地资金。

　　“我们可能会挑选一些对房产比较在行的会员，”赵智强说，“对楼盘建设、物业管理等事宜作一些监督，以便更好地控制成本。”

　　而对于联盟收取的管理费，赵智强则说，3%是一个会员信任的保障，在温州许多人如果听说你做这个项目不收取任何费用，大多会以为你在骗人，另一方面，这些费用也能保障项目正常进行下去。

　　楼市普降

　　暂不影响合作建房

　　时下的杭城楼市正在经历一场房价暗战，近日万科杭州楼盘推出的“青年置业计划”中，房价最低折扣仅为7.3折。相较于赵智强此前的理想测算，合作建房建成后售价将比周边楼盘低30%，两个数值相差无几。在此情况下，合作建房是否还有吸引力？

　　对此，杭州合作建房发起人王涌宇对记者说，合作建房对于楼市特别是价格的影响还仅仅停留在心理上。

　　“自从他们拿地以后，我基本上没有再听到温州合作建房的消息，现在10月有望开工，我当然替他们高兴。”王涌宇对记者说，“但即使这个项目建成了，它对于楼市以及购房者产生的影响，也仅仅是心理上的。从规模来说，这个项目的受益人群毕竟是少数，真正敢参与的人也不会多。因此，它产生的影响与其说是实质性的，不如说是象征性的。”

　　对于温州合作建房在三证审批中的缓慢进展，以及会员变成股东，楼盘必须通过网上销售等问题，王涌宇并不认为这是对合作建房初衷的背离。

　　王涌宇说，合作建房必须保障会员已经投入的资金获得收益，这比任何东西都重要。因此，就必须团结和争取一切可以支持力量，包括开发商和有关部门。否则，项目很可能会夭折，损失最大的还是会员。”

　　对于合作建房的未来，王涌宇认为政策将对其发展起到至关重要的作用。

　　“合作建房要真正获得成功，只靠我们的振臂一呼还远远不够，政策将对其未来的发展起到至关重要的作用。”王涌宇说，“我们的合作建房和国外的合作建房不同，他们拥有较为成熟的住宅合作社，还有相关的政策优惠。但是我们现在各地的联盟还只是个松散的组织，对于它的运作流程，遵循的原则除了自律还需要政府正名，需要政策规范。”

　　对于拿地屡次失败的杭州合作建房联盟，王涌宇声称依然在等待合适的机会，希望找到合适的地块和愿意合作的开发商。

　　“我们宁愿把脚步放慢一些，行动也尽量谨慎一些。”王涌宇说，“对于外界一些敏感的话题，我们不会去做过多的评价，我们只想专心做好份内的工作。”