贷款购房，是许多人必须面对的理财选择。对于不同人的实际情况，目前银行提供的房贷业务有许多种，只有选择适合自己的贷款产品，购房者的负担才能做到适度、合理，否则或会陷入个人经济上的被动，个人理财更无从谈起。

　　记者根据几种不同个人的实际情况，列出了固定利率+浮动利率贷款、“气球贷”或“自主供”、“入住还款法”、存抵贷几种贷款产品，正想贷款购房者大可以“对号入座”作个参考。

　　据有关统计显示，进入４月以来，全国30个城市商品住宅总成交面积环比增长11.42％。佛山的房市也日趋升温，“4月份我们房贷业务同比增长了20%左右，环比则更多，约50%。”广发银行佛山分行个人贷款审批中心总经理梁雁英说。

　　记者从各方获悉，随着购房者增多，不同银行的房贷产品选择，购房成本相差较大，有些产品甚至可以做到零利息。

　　利率敏感者：

　　固定利率+浮动利率贷款

　　为了规避利率风险，客户可以通过固定利率+浮动利率的贷款方式。目前银行利率已经很低，再大幅下调的幅度十分有限，从长远来看央行将上调利率，同时银行调整利率都有一个较长的过程。这就为那些申请固定利率+浮动利率贷款的消费者提供了方便。

　　假设张先生在2009年初时在银行贷款，选择前5年固定+15年浮动的混合方式，则前5年张先生的房贷利率水平固定为6.12%×70%=4.28％。假如明年经济回暖，央行5年以上贷款加息1个百分点，浮动房贷消费者需支付利率为7.12%×70%=4.98％。这样张先生就节省了0.7%的利率。如果明年初央行继续大幅下调利率，张先生可以申请固转浮。对此农行和光大银行都表示不收取违约金和手续费。

　　提前还贷者：

　　“气球贷”或“自主供”

　　大多数银行房贷不能提前还款，如果提前还款，客户需要缴纳一定的违约金，这无形中就增加了提前还贷的成本。为避免这种情况，有的银行推出了相关房贷产品，诸如深圳发展银行推出的“气球贷”，招商银行推出的“自主供”。

　　“气球贷”指将贷款利息与部分本金在较短的贷款期限内分期偿还，而在期末将剩余本金一次性偿还的还款方式。

　　比如，客户申请一笔50万元住房按揭“气球贷”(按2007年3月基准利率7.11%)，期限为5年，可以和银行约定按照30年的月供计算期计算每月还款额，这样算来月供只需2841元，在5年末贷款到期日一次性偿还剩余本金463068元。这比传统30年期房贷5年后一次性提前还贷的方式省出利息7672元。

　　刚参加工作者：

　　组合产品或“入住还款法”

　　传统的房贷还款主要有等额本金还款法和等额本息还款法。等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少，本息合计逐月递减。等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，还款人每个月还给银行固定金额。这种方式总还款金额较大。

　　这两种方法对刚参加工作的年轻一族来说都不太恰当。前者前期还款太多，后者还款总额则较大。在这种情况下，有的银行打破了“等额”概念，允许客户在先期的一段期限内先按照贷款额的一定比例来还款(这一比例通常较低)，之后再采取等额本金或等额本息等方式来还款。这种方式前期还款不会太多，最终还款总额也不会很大。

　　目前深圳发展银行推出的“气球贷+循环贷”组合和招商银行推出的“入住还款法”基本上能达到这样的效果。

　　需求流动资金者：

　　存抵贷

　　现在很多生意人既需要买房还贷又需要流动资金，针对这一客户群体，中行、工行、建行、深发展及招行等都开发了“存抵贷”产品。

　　以深发展 “存抵贷”为例，客户只需要将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，超过5万后银行便会按照一定比例将其视作提前还贷。（数额越大，比例越高，如果是100万，比例则为90%。）节省的贷款利息将作为理财收益返还到客户的账上。但是客户的资金并没有真正动用，客户还可以随意调动。

　　例如某客户在其活期账户存入105万元，若开通“存抵贷”，这105万元存款中将有（105万-5万）×90%=90万元被视同提前还款，如果他正好从银行贷款90万元，就相当于他是无息贷款。由于存抵贷是按日计算利息，如果那天该客户需要资金取出105万，银行则继续按照其贷款90万元计息，不过时间是从取走钱的那一天开始计算。