上海，中国楼市的桥头堡之一，在2008年四季度突然一改之前低调的态度，迅速而频密地抛出各项内容详细、覆盖面广泛的楼市新政策。这一系列政策刺激能否改变上海楼市现状？置身其中的浙江开发商现在日子又过得如何？当我们真的走进传言中的风雨上海楼市，“暴风眼”中却是一片平静。
在沪浙江开发商，有好地不发愁
面对上海市的这一系列政策，那些在沪开发的浙江房地产企业却显得相当冷静。“二套房贷松不松绑对我们这样的项目影响不大。”上海华浙外滩置业有限公司董事总经理李林华说。他手头的这个项目刚刚定下案名叫“绿城·黄浦湾”，地段优越，就在黄浦江边南外滩，精装修江景住宅，大部分户型都在280～380平方米，显而易见瞄准的是高端消费群体。“我们做过市场调查，上海已售和在售高端住宅项目中绝大多数客户都是多次置业，而且一次性付款的客户比例也较高。”
对李林华来说，他更需要考虑的是，房子卖什么价格最合适。据了解，目前该地段的土地拆迁成本已高达6~8万元/m2，老外滩的改造和世博会的兴建，给项目增加了一定的升值空间，加上绿城对产品的严要求，高投入，这个项目的未来充满想象空间。
在杭州做过“白马公寓（
查看地图）”，到上海打造同样位于黄金地段的“黄浦湾”，李林华笑说他不着急，他相信地段好的产品一定会得到市场的认同。2008年绿城在市场极其清淡的形势下依然取得了151.8亿元的销售额，超过了2007年的销售额。这也说明只要选择好项目，认真做好产品，不管市场如何变化肯定有收获。
“上海黄浦江两岸地区规划是作为金融集聚带，南外滩这边旧城改造后很多住宅用地改为金融用地，保留下来的住宅项目非常少，而我们又是其中唯一一个江景楼盘。”他说，为了突出楼盘个性他们还保留了项目范围内四幢老建筑，其中包括已经有百年历史的吉安里。“老上海情结是很多境外客户回到上海置业的一大原因。”
“黄浦湾”项目，绿城是大股东。事实上，绿城中国在上海相继通过拍卖、股权收购等方式已经拥有四个项目，包括已经在售的上海绿城玫瑰园、新江湾城地块以及南京西路上的一个写字楼项目。
尽管绿城高价吃下新江湾城地块曾让很多媒体直呼“看不懂”，但对一些比绿城更早进上海，却因为土地储备不足目前无地可做，处于“半隐退”中的浙江开发商来说，对绿城的做法却表示了理解。
“现在要在上海拿地并不容易，好的地块早已被一些国资或国资背景的企业握在手里，拿出来招拍挂的土地要么规模太小要么拆迁成本太高。”上海火炬房地产开发有限公司总经理丁凡说，云天财富时代大厦项目售完以后他一直在找合适的项目，却一直没有如愿，好在公司本身持有项目部分物业可以获得稳定租金收益。“现在市场不好，是有拿地的机会，但风险也很大，再看看吧。”
一位在沪多年的浙江房企老总私下说，这两年他陪很多浙江同行到上海找地、看项目，但最后能谈成的少之又少。“为了降低市场风险，一定要找本身地块条件就好有价值支撑的土地，关键是，这样的好地内行人谁看不出来？机会和实力同等重要。”
上海楼市成交逐月放量
与深圳大张旗鼓地降价不同，走在近期新推楼盘较多的上海浦东、闵行区一带，几乎没有看到大幅的楼盘打折广告。记者向去年12月来有房源推出的万科金色里程、新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)御景、金地未未来等几个在售楼盘的销售部了解价格，结果得到的回答几乎都是“没有折扣”，新城御景要求首付五成以上才能打9.9折，未未来的销售人员甚至表示公司正在准备提价，可能要涨300元/平方米。
“最近新开盘打折的确实不多，还是去年七、八、九月的时候降价楼盘比较普遍，但主要也是变相降价，比如送车位、送家电。”上海中原研究咨询部经理马冀坦言，由于去年上半年上海楼盘普遍销售惨淡，而政府在土地政策、信贷领域的从紧政策也使很多开发商资金链有些吃紧，促使新房销售价格的调整速度加快，2008年7月普陀中远两湾城新推一幢楼王，最低成交价只有17000元/平方米，而周边二手房价格普遍在20000元/平方米。“10月开始，上海新政频发，中央和地方的房产新政策非常多，成交量也有一些回升，开发商好像又不太着急了。”
用上海一位媒体同行的话来说，从去年10月末开始，上海出台的新政策多得他“晕头转向”。去年10月23日，上海市发布《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，十四条政策包括了降低首付、降低各种税费以及加强保障性住房等多个方面，被当地舆论评价为“上海楼市持续低迷以来的首次大手笔”。
11月1日，上海市调整普通住房标准，将原本的单价标准调整为总价标准；12月27日上海率先响应“国十三条”，房屋、财政、税务、建设、规土等部门联合制定了八条实施意见，“沪八条”中提出，“对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”，给二套房贷松绑。
2009年1月5日，上海住房公积金网发布了《关于调整本市购买第二套普通住房公积金贷款额度的通知》，明确“根据该通知，对于已贷款购买一套住房的市民，在原有贷款还清后，为改善居住条件，再次贷款购买第二套普通住房时，若符合住房公积金个人购房贷款条件，家庭住房套数不超过1套的，可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行”。
新政出台后，一些原先积压等待新政出台享受优惠的交易立刻启动，尽管成交价格仍在下降，但成交量开始稳步提升。上海中原地产监测的上海商品房日成交数据显示，从去年9月1日起到10月23日新政出台前，日成交量基本在100套左右，而11月商品住宅成交量达到6263套，日均成交超过200套，12月成交量又再上浮20%左右。
事实上，如果仔细分析去年11月、12月上海商品房的成交结构可以发现，降价促销和税费减免对成交量的推动是最明显的。“新政实施后较短时间内成交的绝大部分是外环沿线的普通住宅。”马冀说，这一方面是因为2008年上海商品房新增供应量约2000万平方米，其中符合“70/90”要求的中小户型又占了大多数，而且它们主要分布在外环沿线；另一方面，外环沿线楼盘又是在成交量停滞不前时最先降价促销的，争取到中低端购房者的认同。而“12月的成交量中很大一部分是政府背景的资金入市收购商品房，这些商品房会被用来安置动迁户和作为人才公寓。”
