看房选房常识

容积率　在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。

　　建筑面积　指建筑物的水平面积，其计算公式为：

　　建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积

　　套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积）

　　套内墙体面积＝1／2共用墙墙体投影面积或＝非共用墙墙体水平投影面积

　　公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

　　公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和

　　说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。

　　知道了套内建筑面积和分摊的公共建筑面积，在购房时，心中就有数了。

　　居住面积　是指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。居住面积与建筑面积不同，其换算公式为：

　　居住面积＝房屋的建筑面积／建筑面积的换算系数

　　独立式住宅的换算系数为1.83，由此可见，开发商在广告中打出居住面积，而实际销售中则按建筑面积，就超额出售了，这种在面积上“混淆视听”的手法，足见开发商在促销上的精明之处。

　　剪力墙结构　是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。

　　环保小区　即注重环境保护的小区。这实际上是开发商在玩弄“文字游戏”。按国家规定，对于住宅小区绿化用地不可低于占地面积的30％，小区环保中不应包括对环境污染的控制与防范，如垃圾处理、水源水质、消除扰人噪音等等。所以，对那些喜好走近大自然的购房者来说，尤其要谨慎“环保牌”的广告效应。

　　花园式住宅　也叫西式洋房式小洋楼，即花园别墅。一般都带有花园草坪和车库的独立院落平房式二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备、装修豪华，并富于变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。

国家在1987年制定的《民用建筑设计通则》（试行）中，对民用建筑高度与层数的设计，做了明确地规定：1—3层为低层住宅；4—6层为多层住宅；7—9层为中高层住宅；10层以上为高层住宅。

　　1、低层住宅的特点是：层数少、上下联系方便，平面布置紧凑，结构单一，平面组合灵活，既能适应较大、标准较高的要求，又能适应标准较低的居住情况。

　　2、多层住宅在我国目前新建或正在建造的城镇住宅中占90％以上。它的优点在于：（1）它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设工期短，一般开工一年内即可竣工；（2）无需像高层住宅需要增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资；（3）结构设计成熟、通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化、标准化生产。因此，多层住宅造价较低，价格适中，易于被普通消费者接受。

　　3、高层住宅是城市化、工业现代化的产物，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确规定：12层及12层以上的高层住宅，每幢楼设置电梯不少于两部。高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口。建造和使用高层住宅也有不足之处，如：投资大，高层建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层建筑，加上要配置电梯、高压水泵，增加公共走道和门窗，一次性投入很大，另外使用后，还要为电梯、泵站修缮养护付出一笔经常性费用等等

房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。
　　《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

　　《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

　　《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

　　《建设工程施工许可证》。

　　《商品房销售（预售）许可证》。

　　两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（即上述的“五证”和“两书”）是否完备。
　

来源：转载不详责任编辑：静默　　　

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