梁健立简历：

　　工商管理硕士学位、美亚置业集团董事长。梁先生从事房地产业20多年。曾在多间香港上市地产发展公司担任要职，对房地产发展及销售极富经验。自1988年成立美亚置业集团先后于美国、澳洲、新西兰，泰国等国家策划及销售近百家大型楼盘，其中以酒店式服务公寓及产权酒店为主，并透过集团庞大销售网络，完全分售各国投资机构及人士，为同业侥楚，在国内更参与设计、策划及销售多个同类型楼盘如广州远洋商务大厦、上海杰仕豪庭六星级服务公寓，武汉港澳中心及深圳雅兰酒店等。

　　梁健立多次应知名学府、学术机构之邀请出席演说有关服务公寓及海外房产发展等课题，被誉为最佳海外房产专家。

　　5月1日下午，梁健立先生来到2008年深圳春季房交会现场并做客搜狐直播室，接受了搜狐记者的独家专访。

　　以下为专访内容：

　　【记者】各位焦点网友，欢迎收看高端访谈栏目，今天请到的嘉宾是美亚置业集团董事长梁健立，这期节目的主要内容是“美国次贷危机对国内的影响”，我向请问一下梁总，美国这次在发生次贷危机之后，您怎么看待整体全球的金融形势？

　　【梁健立】谢谢你的邀请，我们美亚置业集团是以美国的房产为主，我们对美国的经济是比较关心。美国的次贷危机是2007年8月份开始的。我们要看到2001年的时候美国的IT泡沫爆发，有很多人买房投资，因为这个原因把房价往上推了很高，有一个宏观调控的问题。如果我们看次贷危机对美国的经济有多大的影响，有很多人认为把美国的经济推进衰退的边缘，有个别人士提出不仅衰退那么简单，有可能是跟1930年的大萧条去比较，我觉得有一点言过其甚。我的论调是美国是全球、全世界第一大国，经济体系每年达到15万个亿美元，如果次贷危机从8月份开始到现在，从2007年经济增长第四季度来看，美国经济都有在增长，我觉得次贷危机所带来的影响不是你们看的那么新。第二美国有一个宽松的货币政策，联邦基金利率现在只有2%。

　　从1月24号他们提出刺激经济的方案，美国联邦政府会提供4千亿刺激经济救市，我觉得衰退的风险减少。我们看到有一个公式就是国民生产总值等于货币供应和他的流动性。现在国民生产总值会下调，所以我们增加货币的供应就可以把这个流动性增强，所以我觉得衰退危机会慢慢地减下来。

　　另外美国有一个扩张性财政政策，这个比较重要，政府不仅要花钱，政府提出把税率降低，这是第一个；第二个增加军费，政府没有把开支降低，开支没有降低代表美国人都可以多赚一点钱，多花一点钱增加了流动性，经济就没有衰退的风险，有活力了。

　　另外一点就是美元贬值，从05年到现在，美元对人民币下调了17%，美国出口因为这个原因增加得很厉害，他的货币下来了，产品出口就比较便宜，增加了竞争力之外，不要忘记美国的地方很漂亮，很多的中国人也好，欧洲人也好都去旅游，旅游这些钱是美国人可以赚到的，这个是很好解决经济的方案。这是美元贬值之后增加收入的一个情况。

　　07年的第四季度个人支配收入增加了0.3%，还不是经济衰退的一个表现，他们的收入虽然虽然有增加了，但增加的速度慢下来了。综上原因，未来美国经济衰退的风险不会很大。我们去年2007年底看不到他负增长还不是进入衰退，今年5月份我们看今年经济增加了多少就知道了有否衰退的风险，这次的次贷危机不但影响了美国，我们在欧洲和中国都有影响，有一个说法，在美国所产生的次贷产品的总价值有1万个亿，美国政府注入4千个亿，还有6千个亿有可能是没有问题的，那么这4千个亿就暂时可以足够解决资金紧缩的问题。

　　【记者】按照你的分析来说，美国次贷危机进一恶化的可能性大不大？

　　美亚置业董事长梁健立先生

　　【梁健立】美国联储局贝南克他可以牺牲通货膨胀，去避免经济紧缩，使我们经济维持增长，因为这个原因可以看到美国人并不比我们笨，他们有一个信心，美国是不缺钱，所以问题的产生是信心的问题。所以我觉得经济衰退的问题不存在。

　　【记者】美国发生次贷危机，我们对今后的预期是好的，美国发生的情况对本国会产生打击吗？

　　【梁健立】对美国本身来讲，次贷危机和中国一样的，美国2001年的时候，美国政府联储局下调了1%，很多人都投资买房再卖出去挣钱，现在没有可能了。第二个很重要，和中国一模一样就是宏观调控，房地产投资到银行贷款不容易。

　　我们看到掉价的房绝大部分是便宜的房，是第一次买房的人，刚公布出来的在美国全国房地产协会的统计现显示，银行2008年统计银行收回的不能还贷的房有130万套，2007有可能增加75%。

　　地产2007年新房销售有774000套，2001年的时候下调了，从07年12月份，新房销售下调40.7%。

　　【记者】房价的走势怎样呢？

　　【梁健立】全国房产的总为数据由2007年3月份217400万下调到2008年的207000万，下调了7.7%，这是全美国的，有一定的代表性，最严重的佛罗里达州、加州等地，他们的房价已经下调了25%了。

　　【记者】这和他们的人均结构有关系吗？

　　【梁健立】佛罗里达州影响为什么那么严重呢，因为他们以前的房价相对的便宜，买一套的别墅20几万就可以了。拉斯维加斯房价下调了50%，我们现房的销售都掉了19.3%，我刚才讲的是新房。

　　【记者】影响了他们的投资价值。

　　【梁健立】对我们海外人士来讲是一个很好的机遇，我们人民币不停的升值，扩张我们把楼市、股市往外投资，很多在国内懂得投资的人士特意在新加坡买股票。我们很长的需求，由今年开始，第三季度、第四季度开始，我们国内的人可能会把眼光放在美国了，为什么这样讲，因为我们看到今天联储局把利息降0.25%到2%，这是一个很好的信号。

　　如果利息降得很低，会刺激本地的投资人士，还有海外的投资人士买房。负利率很重要，什么是负利率，我们的通货膨胀利息是4.2，把钱放在银行肯定亏了，我们物业就开始往上走，次贷问题最坏的情况过去了，美元不停的贬值，有贬值的策略，把外来的资金吸引到房产上面。从未来讲，中国有一个很好的机遇，把眼光放在美国的房产上面。

　　在加州湾区房价掉得不是很厉害，但萨克拉门托掉了35%，湾区的房价都很贵，但是有一个需求，因为加州另外一边是亚洲，很多在越南赚钱的人、中国赚钱的人、韩国赚钱的人、日本赚钱的人都在会加州买房。

　　【记者】你所说的硅谷也会有很多有钱人去那里投资买房吧。

　　【梁健立】对了，他们都是有能力买房的人，政府不会“割喉式”的买掉。未来我们在美国次贷和房价的关系我综合几点讲：因为负利率的问题，全世界都是买房的好时机，第二，因为低汇率，美国汇率那么低对我们买房的人来讲是用很便宜的钱买房。第三，我们中国人在美国投资一套房可以申请30年的固定的利率，5.9%，但是在美国买房投资租金回报是7%，我们租金足够付款了，以上情况看不但是中国人还有欧洲人都可以把钱往这面投入。

　　美国是全球最大移民国家，有2个亿多的人口，过去每年都有2%人口升幅，他们这些人都是未来的购房者，美国不把他们的门关上，所以需求是有的。

　　另外，美元的汇率那么低，出口增加代表了什么呢，很多人美国人有钱改善了他们的居住的条件，提高居住环境，都是未来房产的支持者，所以我觉得从美国次贷危机看美国的房产，我觉得对我们中国来讲，对整个全世界的人来讲都是个很好的机遇。

　　【记者】我现在有一个顾虑，内地有很多人有钱，有流动资金可以用，但是他没有去过也没有了解国外的情况，他们想投资但不知道怎么控制风险或者怎么投资，美亚置业集团可以做一些建议吗？

　　【梁健立】中国以前拿签证是比较困难，现在容易很多了。谈到风险的问题，在美国想投资房产就应该去美国看看，不管在哪里买房都应该去看看，不方便去的话有一个重要的关键就是找银行做贷款。如果房子是20万，银行不可能贷25万给你，你买20万的房在没有身份的人在美国最高可以贷款90%，你拿了90%，银行拿10%，他的风险比你还高，找了一个评估之后你的房是20万，你就放心，不用怕被骗了。另外比较重要的一个就是，中国人要买人多居住的地方，不要买一个很偏僻的地方，否则投资价值也就没有了，以后买不出去。

　　我做了20年的房产，有一家公司给中国人买土地，我拿了一个楼盘在网上搜索，怎么样也查不到他的地方，他在加州，但是这个地点在加州也找不到。所以我觉得中国的投资人士不管怎么样都要了解这个市场，多做一些功课，另外多问中介公司和发展商。每个城市都有一个城市的记录，多看一点可以了解背景怎么样。

　　我们美亚不但给客户提供买房，我们还安排银行贷款、找律师，在美国有很多人担心税务的问题，我可以说美国的税是最简单的，不要觉得很困难，觉得美国的税很厉害，如果你们是美国人有可能你的税务承担是很厉害，但是对一个中国人来讲，没有美国的身份，他在美国投资一套、二套房税务承担很简单，就是填写一个税表。

　　【记者】如果说投资者想把房屋出租找合适、安全的租客，你们可以提供类似的服务吗？

　　【梁健立】我们美国总部在西雅图，但是我们在美国是一家有联网的管理公司，美国有一个信用评估局，如果你以前租房没有交费用就不可以在任何地方租房了，因为你的信用没有了，我们找租客的时候会把背景评估一下，查一下，才租给他，还有定金做保证。

　　【记者】我们做一个总结，如果我作为海外投资者你能否给我一个中肯的建议，美国那些地方有投资好的项目？

　　【梁健立】简单来讲，中国人不外乎喜欢美国、加拿大、英国、澳大利亚等这些国家，美国现在不是一个买房的好时机，应该是今年第三季度、第四季度，现在次贷已经过去，未来慢慢会下调，我们会看到入市的时机，我们在北京、上海经常有客人问在美国是不是可以买房，我认为第三季度再说。

　　加拿大和美国的情况差不多，虽然没有次贷影响，但是他在美国的边上，今年底他们也往上调整了，现在加拿大也不是买房的好时机，因为他的房价开始往下调了。

　　【记者】美国基本上看到一个底部了。

　　【梁健立】最厉害、最危险的情况有可能已经过去了。我们看英国，香港以前是英国的殖民地，我们对英国的楼市特别的关心，很多人在英国买了房，英国是94年开始有一个很长的房产牛市，去年年中受次贷危机的影响之后，北石集团发生危机，2008年2月份，房价下调的幅度到了5%，这个数字不是很大，但是是刚刚起步，英国未来二年房价都会往下走，英镑的汇率很高影响他的经济及出口。第二，他有很多改变，他有在英国居住的海外人士拿了签证在这里，不是移民的签证而是居住的签证，你可以离开再回来，我可以在这里住专门收一种税，可以说是居民税，这是吸引很多有钱人的。英国金融危机次贷影响刚刚开始，未来英国二年的房价不会很好的。

　　澳大利亚我们讲了很多次，他是一个很特别的国家，陆克文改选之后对中国特别的热情，我相信未来很多人去。签了自由贸易协定之后，有很多会人去澳大利亚投资和买房，澳大利亚未来的房价升值是不得了的。加上过去专家估计2008年到2010年房房价会升幅50%，所以在澳大利亚的悉尼、墨尔本、布里斯班买房是完全可以的，前景是挺好。

　　新西兰，很多人问新西兰怎么样？新西兰今年年底11月份将开放留学生签证，欢迎中国的移民和中国的留学生。他的政策越来越吸引人，因为新西兰是一个很漂亮的地方，但是新西兰现在还不是买房的时机，因为他的利率及汇率很高。

　　新加坡很厉害，新加坡的房价比香港还要高，香港过去06、07年房产升幅30% 投资650万可以移民了，唯一的问题是我们的房价在短时间里面从07年到现在是升幅很厉害，所以买房到了一个高位，再要往上走的机会就没有空间了。

　　新加坡反弹的幅度比香港30%还要高，很高级的区域比如说市中心一带升值了50%，比香港还厉害，所以说新加坡空间比较小。从中国来讲，比如说今天房交会有很多人来看房，但是他们是不是实实在在买房，给我的看法是深圳的房价到了一个U型的低谷，未来下调空间比较小。

　　还有一个很重要的是，香港和深圳未来会签订一个合作的协议，深圳和香港中间有河套区域把这个地方发展起来，深圳和香港基本上是没有分界的，越来越多人包括我都希望在深圳买房。

　　【记者】在深圳买房，天水围的房价在深圳都可以买别墅了。

　　【梁健立】对。各位网友，中国经济的势头是挺好的，但我看到有一点的危机希望和你们分享，就是宏观调控以后，中国今年有几个问题产生，包括了很高的人民币的汇率影响了出口，第二个我们刚出台的《劳动法》，我很多朋友在珠三角开厂的，他跟我讲以前买三金，只需要要买20%，现在所有员工是全部要买，把生产的成本推到很高。第二个很重要是原油是120美元一桶，产品的运费很高，而成本不能增加在产品上，他跟我讲，他上个月每张单都是亏本的，他的原材料、成本都往上走，这是很重要的问题，所以我觉得未来很多人会在东南亚投资开厂。

　　我提出的就是中国有一个比较严峻的情况，因为这个情况之后房价通过宏观调控，经济未来会从紧，升幅的空间不是很多，如果我们中国人要精明投资的话就是分散投资，包括海外房产都是一个比较好的选择。

　　【记者】今天我们请梁总来我们的高端访谈室，对我们提出的一些非常宝贵的意见，这对我们焦点网友有投资海外房产需要的时候会非常受用，谢谢梁总。

　　【梁健立】谢谢各位网友，谢谢主持人。