加强房贷风险控制应对资金面紧张银行强硬回应开发商“先死论”

　　银行对开发商以死相逼说“不”。

　　在央行日前宣布再次上调存款准备金率后，银行对房地产行业的贷款更加严格。记者从多家银行采访获悉，银行将加强房地产贷款风险控制。这让开发商前段时间发出的“泡沫破灭，银行先死”之声显得苍白无力。

　　银行对以死相逼说不

　　16.5%的存款准备金率让银行业务结构不断改变，房地产贷款再受压缩。深圳一位银行界人士昨天接受采访的银行人士介绍说，今年以来，银行在监管层信贷政策指导下普遍收紧了开发贷款，目前随着央行通过上调存款准备金率等措施不断收紧流动性，银行更是无头寸给开发商贷款。

　　这可能让不少期盼贷款的地产企业感到胆寒。今年4月份，一位知名开发商在博鳌论坛上抛出“房地产泡沫破灭，银行先死，开发商再死”的言论，震惊了业界。

　　但这一“宁为玉碎不为瓦全”的声音被证明只是耸人听闻，开发商没能“绑架”银行，倒是银行现在不断给开发商贷款“断奶”———银行已经悄然在事实上收紧了对房地产的开发贷款。面对不断提高的存款准备金率，银行在悄然调整业务结构，嗷嗷待哺的房地产开发企业不仅没有多得眷顾，反而成为压缩的重点。

　　另一位银行界人士分析称，这既服从银监会指导精神，也是银行出于风险考虑的做法———既然有那么多可以获得更多回报、风险更少的贷款需求，银行为什么还要选择风险相对较高的开发贷款呢？

　　据介绍，和对其他行业的信贷调整一样，银行对房地产贷款同样是采取了“弃劣保优” 的策略。多家银行曾表示，在信贷从紧之下将收缩开发贷款，中小开发商首当其冲。但现在，一些此前被认为较大的开发商也遭遇了资金难求压力。

　　加强贷款风险控制

　　不仅如此，银行还分别在上下游两个方面加强了对贷款风险的控制。深发展住房和消费信贷部门人士告诉记者，去年下半年以来，在深圳房价泡沫显现之下，深圳大部分银行严格对借款人的资产审查，不同程度提高按揭贷款门槛。

　　有消息称，银监会正协同国土资源部对房地产出让市场进行联合监控。这一举措意味着银行对房地产企业在土地市场上的交易风险能够进行监测，从而更好的了解开发企业质量，加强信贷管理。

　　接受采访的人士并不担心给开发商贷款“断奶”将导致不良资产剧增。“银行在房地产领域的资产风险可以控制。”一位接受采访的银行人士说，他认为，“即使开发商贷款收不回来，形成不良贷款，由于开发贷款一般会以相应房地产项目的土地所有权作抵押，银行会通过拍卖处置开发商的所抵押的项目楼盘来保全资产。”

　　中国银行国际金融研究所副所长宗良认为，银行地产贷款主要分为开发企业贷款和个贷，两者中的任何一种变化都会影响到银行房地产贷款资产质量，但他对目前的房贷资产可能发生的变化情况感到乐观。

　　根据央行去年底的一项统计数据，全国主要金融机构商业性房地产贷款余额约4.7万亿元，占金融机构人民币各项贷款总余额约18%。其中房地产开发贷款余额、个人住房贷款余额分别占总余额的6.76%和9.99%。

　　个贷被认为稳定性非常高。恒生银行行政总裁符致京此前接受记者采访时介绍，香港房地产市场暴跌的经验说明，自主性购房者的贷款非常稳定。广发行一位人士看法类似：“对于自住需求的购房者来说，即使房价大跌，有正常收入的购房者一般不会断供而让银行拍卖自己的房产”。

　　开发商降价求生是正道

　　真正的担心只来在于对房地产开发企业的贷款。“只要房子建好并销售出去，贷款就不会出问题。而如果因资金链紧张无后续资金造成房子未建成形成烂尾楼，对银行损失相对较大。”一位银行人士说。

　　这一点，实际上正是房地产开发企业对银行以死相逼的砝码所在。目前的确有众多开发商的资金链已经绷的非常紧张，尤其是中小开发商。

　　但银行界人士认为，以死相搏更像是自杀，一是这需以房地产企业破产为前提；二是只有全国大范围出现此类调整才能对银行构成冲击，但这种情况的可能显然很小。而且开发商目前尚不是无路可退，只剩破产一条绝路。放弃暴利想法，加速销售回笼资金是银行界人士指出的办法。实际上，相对于个贷，开发贷款一般期限较短，随着楼盘落成，开发商通过售房回流资金归还银行贷款，开发贷款由此转变为银行的个人按揭贷款。实现这一步，开发商可以获得资金，银行信贷资产就能转危为安。

　　在这一点上银行和开发商具有利益共同点。目前银行界人士对开发商采取这一策略同样抱有期待，对曾经的暴利恋恋不舍的开发商，或许经到了该听从银行人士建议的时候了。